Au moment de devenir propriétaire de ses murs, deux grandes stratégies s’opposent. D’un côté, l’achat du local au nom de l’entreprise avec un prêt dont elle supporte le montant. De l’autre côté, l’achat par l’intermédiaire d’une SCI, propriétaire bailleur des murs, libre d’y effectuer les travaux d’aménagement de son choix.

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société composée d’au moins deux personnes, physiques ou morales, ayant pour vocation la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers dont elle est propriétaire. Elle est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais peut, sur option, être soumise à l’impôt sur les sociétés (option IS).

Optimiser sa rémunération

L’un des principaux avantages du montage en SCI est de permettre une optimisation de la rémunération du chef d’entreprise, pourvu qu’il soit associé dans la SCI. Les loyers qu’elle perçoit constituent un revenu foncier brut duquel il faudra déduire les charges pour obtenir le résultat foncier. Si celui-ci est positif, son montant pourra être réparti entre les associés. Pour une SCI à l’IR, la quote-part du résultat foncier revenant à chaque associé sera ajoutée à ses revenus dans la catégorie des revenus fonciers. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, une fois les amortissements sur le bien (hors quote-part du terrain) déduits, reste le résultat avant impôt, taxé à hauteur de 15 % dans la limite de 42 500€,  25 % au delà. Le résultat après impôts pourra être versé sous forme de dividendes par exemple ou en remboursement du compte courant d’associé s’il est en faveur de l’un ou l’autre des associés. Cette dernière option échappe à toute forme de taxation ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Enfin, le résultat peut également être mis en réserve.

Au contraire, si le résultat est négatif, il constitue un déficit foncier. Dans le cadre d’une SCI à l’IR, la quote-part de celui-ci revenant à chaque associé pourra venir en déduction des revenus d’activité dans la limité de 10 700€ par an. Dans le cadre d’une SCI à l’IS, le déficit sera reporté sur l’exercice suivant. Si le montage peut se montrer attractif sur le papier, il convient de garder à l’esprit que le déficit n’est pas éternel, et qu’en fonction du montant de l’acquisition, du montant des travaux engagés et des loyers perçus, la balance peut s’inverser très rapidement et le résultat devenir fortement positif. Dans le cadre de l’option à l’IR, en fonction de la tranche d’imposition des associés, la facture fiscale peut devenir lourde à supporter. En ce sens, il est prudent de discuter du projet avec votre expert-comptable qui sera à même de vous donner la solution la plus économique en fonction de votre situation personnelle.

Comme dans toute société à l’IS, les associés de la SCI peuvent verser de l’argent dans les caisses de la société à n’importe quel moment. Ce versement viendra créditer un compte courant au nom de l’associé qui constituera une dette de la SCI envers l’associé ayant versé l’argent. Lorsque la SCI génèrera du bénéfice, les associés pourront utiliser ce dernier pour rembourser leur compte courant. Cela diminuera le résultat de la SCI tout en permettant à l’associé de récupérer une somme d’argent nette d’impôt, non assujettie aux prélèvements sociaux.

La souplesse au moment de la revente de l’entreprise

La SCI présente un autre intérêt quand le pharmacien cesse son activité, dans le cadre d’une fermeture ou d’une cession de la pharmacie. Dans les deux cas, la SCI reste propriétaire du local loué et peut ainsi décider de le remettre en location. En cas de cession, le pharmacien repreneur paie les loyers à la SCI, offrant aux associés de cette dernière un complément de revenus non négligeable.

Dans le cas d’une fermeture ou d’une relocalisation, il sera tout à fait possible de louer les locaux à toute autre entreprise, assurant encore une fois un chiffre d’affaires à la SCI et donc des revenus à ses associés.